Die aktuelle Strommarktsituation in Deutschland ist perfekt für Immobilieneigentümer, um zusätzliche Einnahmen aus dem Verkauf von Solarstrom zu generieren: Die Strompreise sind auf einem Höchststand, Solaranlagen werden immer effizienter und damit kostengünstiger im Betrieb. Mit dem Mieterstromgesetz gibt es eine zusätzliche staatliche Förderung und durch den Wegfall der EEG-Umlage wurden bürokratische Hürden endlich abgebaut.
Dennoch schrecken viele Besitzer von Mietwohngebäuden oder gewerblichen Immobilien davor zurück, ihre Dächer mit Solaranlagen zu bestücken. Denn sie fürchten um ihr Gewerbesteuerprivileg. Dieser Artikel behandelt die rechtlichen Grundlagen der Gewerbesteuerkürzung und erklärt, wie Immobilienbesitzer ihr Privileg mit einem Mieterstromangebot vereinbaren können.
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Kurz und knapp: Die gekürzte Gewerbesteuer für Mietobjekte
Das Gewerbesteuerprivileg ist eine Kürzung der Gewerbesteuer für Einnahmen aus der Überlassung von Mietobjekten, die in § 9 Absatz 1 ff. des Gewerbesteuergesetzes geregelt wird. Hier wird explizit darauf hingewiesen, dass die Kürzung nur bei Unternehmen eintritt, „die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen“.
Was passiert nun, wenn nicht nur ausschließlich Wohnungen oder Gewerbeimmobilien vermietet werden, sondern Vermieter als Elektrizitätsversorger auftreten und Solarstrom aus den Dachanlagen an ihre Mieter verkaufen oder ins Netz einspeisen und dafür eine Vergütung erhalten?
Mieterstrom verkaufen und Gewerbesteuerkürzung behalten
Die gute Nachricht zuerst: Vermieter verlieren nicht automatisch das Gewerbesteuerprivileg, wenn sie zusätzlich zu den Mieteinnahmen Erlöse aus dem Verkauf von selbst erzeugtem Solarstrom erhalten.
Auf diese gute Nachricht folgt allerdings ein „aber“. Denn um das Gewerbesteuerprivileg zu behalten, müssen folgende Punkte beachtet werden:
1. Einnahmegrenze für wohnungsnahe Nebentätigkeiten
- Die Einnahmen aus dem Stromverkauf dürfen pro Wirtschaftsjahr nicht mehr als 20 % der Mieteinnahmen betragen. Das gilt sowohl für die Volleinspeisung als auch für Strom, der im Modell PV-Direktlieferung als Mieterstrom verkauft wird. Seit 2021 gibt es diese Bagatellgrenze für wohnungsnahe Nebentätigkeiten, zu denen auch der Betrieb von E-Ladesäulen und der Bau und Verkauf von weiteren Wohnungen oder Häusern zählen.
2. Solarstrom nur an eigene Mieter verkaufen
- Entscheiden sich Immobilieneigentümer dafür, den Strom vom Dach im Modell der PV-Direktlieferung oder dem geförderten Mieterstrom zu verkaufen, darf dies nur an die Mieter unter besagtem Dach geschehen. Ein Verkauf an Dritte, die keine Mieter sind, führt dazu, dass das Gewerbesteuerprivileg nicht mehr geschützt ist.
Werden die oben genannten Regeln eingehalten, zahlen Vermieter weiterhin die verringerte Gewerbesteuer auf ihre Mieteinnahmen. Die Einnahmen aus dem Verkauf von Solarstrom (Volleinspeisung oder Mieterstrom mit Überschusseinspeisung) werden aber mit dem vollen Gewerbesteuersatz besteuert.
Mieterstrom-Vollversorgung und Gewerbesteuerkürzung
Vermieter mit Solaranlagen können ihren Mietern den Strom im Rahmen zweier Versorgungsmodelle anbieten: Bei der Teilversorgung leisten Vermieter nur den Strom, den ihre Solaranlagen erzeugen. Die Abnehmer, also die Mieter, schließen einen weiteren Stromliefervertrag mit einem herkömmlichen Stromversorger ab, über den er den restlichen Strom bezieht.
Im Rahmen der Vollversorgung werden Vermieter gleichzeitig zum Energieversorger für ihre Mieter. Da der Strom aus den Solaranlagen nicht den gesamten Energiebedarf decken können, schließen Vermieter einen zusätzlichen Vertrag mit einem konventionellen Elektrizitätsversorgungsunternehmen ab. Die weitergeleiteten Strommengen rechnen sie am Ende ebenso ab wie den Solarstrom aus den hauseigenen Solaranlagen.
Dieses Modell ist meist die einfachere Lösung. Besonders bei einer Immobilie mit mehreren Mietern, und damit mehreren Abnehmern. Allerdings zählt die Stromweiterleitung, die schlussendlich vom Vermieter abgerechnet wird, als Einnahme. Daher zählt sie mit ein in die Summe, die unter die 20-Prozent-Regel fällt (siehe „Einnahmegrenze für wohnungsnahe Nebentätigkeiten“).
Gewerbe anmelden und Gewerbesteuer zahlen
Für Anlagen ab einer Größe von 5 kWp muss ein Gewerbe angemeldet werden. Ausgenommen hiervon sind Anlagen auf Gewerbegebäuden wie landwirtschaftlichen Betrieben, dafür muss immer ein Gewerbe angemeldet werden.
Vermieter, die bereits ein Gewerbe angemeldet haben, müssen den Mieterstrom als weiteren Geschäftsbereich in ihr Gewerbe integrieren. Der Mieterstrom kann als eigenes Gewerbe nur angemeldet werden, wenn dafür ein triftiger Grund vorliegt. Um dadurch den möglichen Verlust der Gewerbesteuerkürzung zu verhindern, gilt laut § 42 der Abgabenordnung nicht als ausreichender Grund.
Freibetrag bei der Gewerbesteuer
Die Einnahmen aus dem Mieterstrom werden wiederum mit dem vollen Gewerbesteuersatz besteuert. Allerdings gibt es auch hier einen Freibetrag: Liegt der Gewerbeertrag in einem Jahr unter 24.500 €, muss keine Gewerbesteuer darauf gezahlt werden.
Ob kleine oder große Anlagen, hohe oder geringe Einkommenserwartungen, in jedem Fall lohnt sich ein Anruf beim zuständigen Gewerbeaufsichtsamt. Denn manche Ämter gehen davon aus, dass der Stromverkauf aus einer neu errichteten Solaranlage noch keine Gewinne einbringt, da sich die Anlage erst amortisieren muss und erwarten keine Zahlung der Gewerbesteuer. Ob dies der Fall ist und nach wie vielen Jahren die Gewerbesteuer dann gezahlt werden muss, sollte deshalb individuell erfragt werden.
Der richtige Partner für Mieterstrom und Gewerbesteuer
Abgesehen von der Gewerbeanmeldung gibt es weitere Pflichten, denen Betreiber einer Solaranlage nachkommen müssen, wie der Anmeldung als Versorger, Vertragserstellung und Stromsteuermeldung. Doch mit dem richtigen Partner ist es auch für Einsteiger und Fachfremde kein Problem, die gesetzlichen Aufgaben zu erfüllen. Dabei muss es sich nicht um einen teuren Berater oder eine Anwaltskanzlei handeln, denn mit unserer Software-Lösung opti.node erledigen Sie diese Aufgaben einfach, schnell und rechtssicher.
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