Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) nach § 42b EnWG ermöglicht es, Solarstrom vom Gebäudedach direkt an die Mieter im selben Gebäude zu verteilen – ohne Nutzung des öffentlichen Netzes, ohne Vollversorgungspflicht und ohne dass der Anlagenbetreiber zum Energieversorger wird. Was zunächst für Mehrfamilienhäuser gedacht schien, entfaltet seine Stärken vor allem in Gewerbeimmobilien: In Logistikhallen, Büroparks und Produktionsgebäuden mit mehreren Mietparteien macht die GGV den lange umständlichen Verkauf von PV-Strom an Gewerbemieter endlich praktikabel. In diesem Leitfaden erklären wir, wie das Modell funktioniert, für wen es sich lohnt und worauf es bei der Umsetzung ankommt.
Was ist die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung?
Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ist ein mit dem Solarpaket 1 im Mai 2024 eingeführtes Modell zur Verteilung von lokal erzeugtem Strom innerhalb eines Gebäudes. Rechtsgrundlage ist § 42b des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG). Der Grundgedanke: Eine PV-Anlage erzeugt Strom, der rechnerisch auf die teilnehmenden Mieter oder sonstigen Raumeigentümer desselben Gebäudes aufgeteilt wird. Der Strom fließt dabei ausschließlich hinter dem Netzverknüpfungspunkt, das öffentliche Netz wird nicht durchleitet.
Der entscheidende Unterschied zum klassischen Mieterstrom: Der Betreiber der Gebäudestromanlage liefert nur den Solarstrom. Er ist ausdrücklich nicht verpflichtet, die umfassende Versorgung der Teilnehmer sicherzustellen. Den Reststrom beziehen die Mieter weiterhin über ihren frei gewählten Stromlieferanten. Damit entfällt für den Anlagenbetreiber die Rolle des Vollversorgers und mit ihr ein Teil der energiewirtschaftlichen Pflichten, die viele Eigentümer bislang vom Geschäftsmodell PV-Strom für Mieter abgehalten haben.
Rechtsgrundlage § 42b EnWG: Die Voraussetzungen im Überblick
Damit eine Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung vorliegt, müssen nach § 42b Abs. 1 EnWG vier Voraussetzungen erfüllt sein:
- Keine Netzdurchleitung: Die Nutzung des Stroms erfolgt ohne Durchleitung durch ein Netz und innerhalb desselben Gebäudes (oder einer Nebenanlage dieses Gebäudes), in, an oder auf dem die Gebäudestromanlage installiert ist.
- Unmittelbare Nutzung oder Zwischenspeicherung: Der Strom wird unmittelbar aus der Gebäudestromanlage genutzt oder nach Zwischenspeicherung in einem Batteriespeicher, der am selben Gebäude oder einer seiner Nebenanlagen installiert ist.
- Viertelstündliche Messung: Die Strombezugsmengen der Teilnehmer werden viertelstündlich gemessen.
- Gebäudestromnutzungsvertrag: Zwischen Anlagenbetreiber und jedem teilnehmenden Letztverbraucher besteht ein Gebäudestromnutzungsvertrag.
Wichtig zu wissen: § 42b EnWG wurde seit seiner Einführung mehrfach angepasst, zuletzt mit Wirkung zum 29. März 2026. Erst diese Novellierungen haben die Nebenanlagen (etwa Carports, Lager- oder Nebengebäude) und die Zwischenspeicherung in Batteriespeichern ausdrücklich in den Anwendungsbereich aufgenommen – zwei Erweiterungen, die gerade für Gewerbeobjekte mit mehreren Baukörpern und Speicherprojekten relevant sind.
Die GGV setzt voraus, dass der Strom „ohne Durchleitung durch ein Netz“ genutzt wird. Die gebäudeinterne Infrastruktur muss also eine Kundenanlage und kein Energieversorgungsnetz sein. Die jüngere Rechtsprechung des EuGH und des BGH hat die Maßstäbe für diese Einordnung in Bewegung gebracht. Nach unserer Einschätzung bleibt das Geschäftsmodell der GGV in für Gewerbe typischen Einzelgebäuden mit einem oder wenigen Abnehmern unkritisch.
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Vertragliche Voraussetzungen: der Gebäudestromnutzungsvertrag
Der Gebäudestromnutzungsvertrag ist das zentrale Vertragsdokument der GGV. Er regelt insbesondere:
- welchen Anteil am erzeugten Solarstrom der jeweilige Teilnehmer erhält, einschließlich des zugrunde liegenden Aufteilungsschlüssels,
- wie die Kosten für Betrieb, Erhaltung und Wartung der Anlage auf die Teilnehmer verteilt werden,
- die Konditionen, zu denen der Teilnehmer seinen Anteil am Solarstrom erhält.
Die umfangreichen Lieferantenpflichten der §§ 40 ff. EnWG, wie etwa die detaillierten Vorgaben zu Energielieferverträgen und Rechnungen mit Kennzeichnung des Stroms, gelten in der GGV weitgehend nicht. Auch bei der Abrechnung bleibt der Betreiber flexibel: Er kann frei entscheiden, ob er jährlich oder in kürzeren Intervallen abrechnet.
Warum die GGV gerade für Gewerbeimmobilien interessant ist
Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ist nicht auf Wohngebäude beschränkt, sondern steht ausdrücklich auch Eigentümern und Vermietern von Gewerbeimmobilien offen. Und genau dort löst sie ein reales Problem: Der Verkauf von PV-Strom an Gewerbemieter scheiterte in der Vergangenheit häufig daran, dass Netzbetreiber nur auf das Mieterstrommodell der Wohnungswirtschaft eingestellt waren und Teilversorgungskonzepte ablehnten. Mit der gesetzlichen Verankerung der GGV können sich Betreiber nun auf eine eindeutige Rechtsgrundlage berufen.
Für Industrie und Gewerbe sprechen fünf Argumente für das Modell:
- Keine Vollversorgungspflicht. Gewerbemieter haben oft individuelle Strombeschaffungsstrategien – vom Rahmenvertrag des Konzerns bis zum Spotmarktzugang. Die GGV lässt diese unangetastet: Jeder Mieter behält seinen Reststromlieferanten. Das senkt die Einstiegshürde auf Mieterseite erheblich, denn niemand muss seinen bestehenden Liefervertrag kündigen, um teilzunehmen.
- Keine Rolle als Energieversorger. Der Vermieter bzw. Anlagenbetreiber übernimmt weder Bilanzkreisverantwortung noch die Pflichten eines Energieversorgungsunternehmens. Das reduziert Haftungsrisiken, Fixkosten und den administrativen Aufbau, den ein klassisches Liefermodell erfordert.
- Keine Netzentgelte und netzgebundenen Preisbestandteile. Da der Strom das öffentliche Netz nicht berührt, entfallen Netznutzungsentgelte und die daran anknüpfenden Umlagen und Abgaben auf den GGV-Strom. Die Marge zwischen Gestehungskosten der PV-Anlage und dem Netzbezugspreis der Mieter bleibt beim Betreiber und den Teilnehmern.
- Flexibilität durch Nebenanlagen und Speicher. Seit den jüngsten Novellierungen darf die Gebäudestromanlage auch auf Nebenanlagen installiert sein, und der Strom kann vor der Nutzung in einem gebäudenahen Batteriespeicher zwischengespeichert werden. Für Gewerbeareale mit Hallen, Carports und Nebengebäuden erweitert das die nutzbare Dachfläche und ein Speicher erhöht den lokal verwertbaren Anteil der Erzeugung.
- ESG und Vermarktbarkeit. Grüne Mietflächen sind ein handfestes Vermietungsargument. Eine GGV liefert Mietern nachweislich vor Ort erzeugten Solarstrom und zahlt auf ESG-Berichtspflichten und Green-Lease-Klauseln ein – ohne dass der Eigentümer dafür ein Energieversorgungsgeschäft aufbauen muss.
Ein Randaspekt für PV-Anlagen zwischen 100 und 400 kWp: Betreiber, deren Anlage primär auf den Verbrauch im Gebäude ausgelegt ist, können überschüssigen Strom unentgeltlich an den Netzbetreiber abgeben und sich so den Direktvermarktungsvertrag für geringe Überschussmengen sparen. Ob sich das rechnet, hängt vom Einzelfall ab, aber bei hohen lokalen Verbrauchsquoten ist es oft die pragmatischere Lösung.
GGV in der Praxis: Messkonzept, Aufteilungsschlüssel, Abrechnung
In der Praxis entscheidet sich der Erfolg einer GGV nicht am Vertrag, sondern am Messkonzept. Drei Bausteine sind zentral:
- Viertelstündliche Messung. Alle teilnehmenden Verbrauchsstellen und die Erzeugungsanlage müssen viertelstundenscharf gemessen werden – in der Regel über intelligente Messsysteme (iMSys). Die Verfügbarkeit der Geräte beim zuständigen Messstellenbetreiber sollte früh im Projekt geklärt werden, denn sie ist nach wie vor einer der häufigsten Engpässe.
- Virtueller Summenzähler. Das Messkonzept der Wahl ist der virtuelle Summenzähler nach § 20 Abs. 1d EnWG: Teilnehmer und Nicht-Teilnehmer werden rein rechnerisch getrennt, der erzeugte PV-Strom wird nur den GGV-Teilnehmern zugeordnet – ohne physische Umverdrahtung der Kundenanlage. Auf die Umsetzung besteht ein Rechtsanspruch, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Einige Netzbetreiber fordern dennoch abweichende Konzepte oder physische Summenzähler; hier lohnt es sich, das Messkonzept frühzeitig und schriftlich abzustimmen.
- Aufteilungsschlüssel. Der erzeugte Strom wird nach einem im Vertrag festgelegten Schlüssel statisch oder dynamisch auf die Teilnehmer verteilt
Für Gewerbeimmobilien mit stark unterschiedlichen Lastprofilen ist der dynamische Schlüssel meist wirtschaftlich attraktiver, weil er den erzeugten Strom dorthin lenkt, wo er im jeweiligen Viertelstundenintervall tatsächlich verbraucht wird. Er stellt allerdings höhere Anforderungen an Messdatenverarbeitung und Abrechnung. Mit einer professionellen Abrechnungslösung ist das allerdings kein Problem.
Mit opti.node wird die Umsetzung der GGV zum Selbstläufer
Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung hat das geschafft, was der Teilversorgung jahrelang verwehrt blieb: eine eindeutige gesetzliche Grundlage. Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien ist sie heute das einfachste Modell, um PV-Strom vom eigenen Dach an mehrere Mietparteien zu bringen – ohne Versorgerrolle, ohne Netzentgelte, ohne Eingriff in die Lieferverträge der Mieter. Die verbleibenden Hürden liegen weniger im Recht als in der Umsetzung: Messkonzept, Datenverarbeitung und Abrechnung entscheiden darüber, ob aus dem Modell ein rentables Stromgeschäft wird.
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