6 Tipps für den erfolgreichen Verkauf von Solarstrom an Ihre Mieter

Kurz und knapp: Was ist Gewerblicher Mieterstrom?

Zusammengefasst ist Mieterstrom ein Stromlieferabkommen zwischen dem Betreiber einer Solaranlage und einem Abnehmer, der sich in derselben Kundenanlage wie die Solaranlage befindet. Abnehmer können dabei eine oder mehrere natürliche Personen oder Unternehmen sein. Das Ganze muss mit einem Stromliefervertrag festgehalten werden und Sie als der Betreiber müssen Ihren Abnehmern jährliche Abrechnungen bereitstellen.

Angenommen Sie sind Immobilieneigentümer, dann können Sie den Solarstrom z. B. an Ihre Mieter verkaufen, für etwa 15 ct/kWh. Dabei profitieren sowohl Sie als auch Ihre Mieter sehr deutlich von dieser Investition. Denn zum einen können Sie im Vergleich zur Volleinspeisung bis zu 70 % mehr Einnahmen generieren, zum anderen können Ihre Mieter die Stromkosten um bis zu 50 % vermindern.

Private vs. gewerbliche Abnehmer von Mieterstrom

Der Begriff Mieterstrom wird meist für zwei unterschiedliche Betreibermodelle verwendet: den geförderten bzw. privaten Mieterstrom sowie für den ungeförderten bzw. gewerblichen Mieterstrom. Eine Unterscheidung ist dabei leicht zu treffen:

Geförderter/privater Mieterstrom

• Mindestens 40 % der Gebäudefläche muss dem Wohnen dienen.
• Privater Mieterstrom wird gesetzlich über den sogenannten Mieterstromzuschlag gefördert.
• Die Leistung der Photovoltaikanlage darf 100 kWp nicht überschreiten.
• Es gelten die Vorgaben des Mieterstromgesetzes. Dadurch gibt es eine Preisobergrenze für den Strom sowie Vorgaben, was die Vertragslaufzeit angeht (Maximale Laufzeit: 12 Monate, danach stillschweigende Verlängerung; Kündigungsfrist: 3 Monate; keine Kopplung an Mietvertrag erlaubt).
• Anbieter müssen dem Abnehmer die Vollversorgung gewährleisten. Auf die Vollversorgung gehen wir weiter unten im Artikel noch einmal ein.

Ungeförderter/gewerblicher Mieterstrom

• Der Strom aus der PV-Anlage, welche auf einer Gewerbeimmobilie installiert ist, wird direkt an gewerbliche Abnehmer verkauft.
• Es gibt keine zusätzliche Förderung wie beim privaten Mieterstrom.
• Die Photovoltaikanlage darf grundsätzlich beliebig groß sein (Ausschreibungen für Anlagen > 1 MWp sind zu beachten).
• Es gilt komplette Vertragsfreiheit, sodass man hier flexible Versorgungsmodelle, Laufzeiten, Abnahmeformen, vielfältige und mischbare Preisvarianten vertraglich aufsetzen kann.
• Gewerblicher Mieterstrom ist die typische Form der PV-Direktlieferung und wird in diesem Artikel hauptsächlich behandelt.

Gewerblicher und privater Mieterstrom haben gemein, dass der Strom nur innerhalb der Kundenanlage erzeugt und verbraucht wird, das öffentliche Netz wird dabei nicht genutzt.

Das Messkonzept für Gewerblichen Mieterstrom

Unsere Erfahrung zeigt, dass selbst erfahrene PV- und Mieterstromunternehmen sich häufig bei dem Thema der Messkonzepte sehr schwertun.

Kurz gesagt: Ein Messkonzept ist eine Darstellung Ihrer energiewirtschaftlichen Kundenanlage, die samt der installierten Messtechnik eine saubere Erfassung aller Strommengen erlaubt.

Dieses müssen Sie vor der Inbetriebnahme ihrer PV-Anlage ihrem Netzbetreiber vorlegen, damit sichergestellt ist, dass auf alle geflossenen Energiemengen die richtigen Vergütungen bzw. Abgaben und Umlagen gezahlt werden können. Wenn Ihr Messkonzept fehlerhaft ist, darf Ihr Netzbetreiber den Netzanschluss Ihrer Anlage sogar verweigern.

Am besten sprechen sie ihren PV-Planer oder Projektierer bzw. Ihren Messstellenbetreiber frühzeitig auf dieses Thema an. Für viele Fälle gibt es Standard-Messkonzepte, die den Prozess deutlich beschleunigen können.

Stromzähler

Bei den Stromzählern haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Modellen - von elektromechanischen Zählern bis zu „smarten“ Messgeräten. Letztere sind etwas teurer als die einfacheren Modelle. Zähler, die Sie bei Ihren Abnehmern einbauen, müssen dabei immer geeicht sein. Auch können Sie sich für fernauslesbare Zähler entscheiden, die Sie nicht manuell ablesen müssen.

Technische Anschlussbedingungen

Einen weiteren Unterpunkt des Messkonzeptes bilden die technischen Anschlussbedingungen (TABs) für die Stromzähler. TABs sind quasi die „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ der Verteilnetzbetreiber, die Vorgaben für die elektrischen Anlagen der Endkunden enthalten.

Dazu zählen etwa, wie viel Platz der Stromzähler benötigt und dass er geschützt sein muss vor Wind, Wetter, Dreck und Feuchtigkeit. Daher sollten Sie die TABs auch bei der Erstellung Ihres Messkonzeptes mitbedenken, damit Sie auch überall dort, wo Sie Mengen messen möchten oder müssen, einen Stromzähler einbauen können.

Die TABs, die für Sie gelten, werden von Ihrem Anschlussnetzbetreiber (ANB) festgelegt. Die meisten ANBs nutzen als Basis einen Musterwortlaut des Bundesverbandes der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW).

Neben den technischen Herausforderungen gibt es auch auf der kaufmännischen Seite einige wichtige Punkte.

Mieterstrom und die Gewerbesteuer

Die Befürchtung von Immobilienunternehmen, bei Umsetzung eines Mieterstrom-Projekts ihr Gewerbesteuerprivileg zu verlieren, führt häufig zu Bauchschmerzen. In der Praxis sind diese Bedenken glücklicherweise meistens nicht gerechtfertigt.

Denn der Verkauf von Strom aus einer PV-Anlage gehört zwar auf jeden Fall zu den gewerbesteuerpflichtigen Einnahmen. Das bedeutet aber nicht, dass Sie automatisch Ihr Gewerbesteuerprivileg verlieren. Ihr Gewerbesteuerprivileg ist nicht gefährdet, solange Sie

• an Ihre Mieter verkaufen
• und die Einnahmen aus dem Verkauf des Stroms nicht höher als 10 % Ihrer Mieteinnahmen sind.

Typischerweise liegen die Einnahmen aus dem Mieterstrom jedoch deutlich unterhalb von 10 % der Mieteinnahmen.

Bevor Sie Ihren Strom liefern können, müssen Sie natürlich einen Vertrag aufsetzen.

Stromlieferverträge und Abrechnungen bei Gewerblichem Mieterstrom

Grundsätzlich sollten Sie mit jedem Ihrer Hauptmieter, der Mieterstrom beziehen möchte, einen eigenen Stromliefervertrag aufsetzen. Diese Verträge müssen entsprechend den allgemeinen gesetzlichen Anforderungen an Verträge aufgestellt werden sowie die energierechtlichen Anforderungen erfüllen.

Auch für die Abrechnungen legt das EnWG (Energiewirtschaftsgesetz) bestimmte Voraussetzungen fest, etwa über Zahlungsmodalitäten und die Kostendarstellung.

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Eine Frage, die dabei oft aufkommt, ist die nach dem Unterschied zwischen Vollversorgung und Teilversorgung.

Teilversorgung

Bei der Teilversorgung liefern Sie nur den Strom aus der PV-Anlage, Ihr Abnehmer behält weiterhin einen eigenen Strombezugsvertrag mit einem konventionellen Stromversorger.

Auf der Abrechnung, die Sie jährlich Ihrem Abnehmer schicken, müssen Sie dann auch nur die Kostenzusammensetzung für den gelieferten Solarstrom aufzeigen.

Bieten Sie gewerblichen Mieterstrom an, können Sie zwischen Voll- und Teilversorgung entscheiden. Sowohl bei der Voll- als auch der Teilversorgung, wird der Solarstrom bevorzugt bezogen.

Vollversorgung

Vollversorgung bedeutet, dass Sie Ihre Verbraucher vollumfassend mit Strom beliefern. Entweder aus der PV-Anlage oder aus dem öffentlichen Netz. Sie schließen dafür für Ihren Abnehmer einen zusätzlichen Stromliefervertrag bei einem konventionellen Stromanbieter ab.

Außerdem rechnen Sie den gesamten Strombezug mit Ihrem Abnehmer ab, sowohl den Solarstrom als auch den Strom aus dem Netz. Auf der Abrechnung müssen Sie dann, neben den Kosten für den Solarstrom, auch die verschiedenen Umlagen und Entgelte, die im Preis für Netzstrom enthalten sind, auflisten.
Die Vollversorgung ist für private Mieterstrom-Projekte verpflichtend.

Mieterstrom und energiewirtschaftliche Betreiberpflichten

Wer Strom an Dritte liefert, muss bestimmte Pflichten aus dem EnWG und Stromsteuergesetz erfüllen. Diese können sehr umfangreich sein und bestehen gegenüber verschiedenen Akteuren. So müssen Sie – je nach Sachverhalt – plötzlich mit Netzbetreibern, Hauptzollämtern oder der Bundesnetzagentur kommunizieren. In der Regel erfordert die Erfüllung dieser Pflichten die Einrichtung neuer Prozesse und Zuständigkeiten im Betrieb und der kaufmännischen Verwaltung.

Vor Inbetriebnahme des Mieterstrom-Projekts müssen Sie als Betreiber einmalig

• Ihre Anlage im Marktstammdatenregister registrieren
• das Messkonzept erstellen und bei Ihrem Anschlussnetzbetreiber einreichen
• eine Erlaubnis zur stromsteuerbefreiten Entnahme einholen
• sich als "kleiner" oder "großer" Versorger anmelden

und wiederkehrend

• die fällige Stromsteuer anmelden, auch wenn diese „Null“ beträgt (sog. Nullmeldung)
• die §19-StromNEV-Umlage berechnen, wenn Sie für Ihre Abnehmer die Vollversorgung übernehmen
• den gelieferten Strom gemäß EnWG abrechnen und dafür alle Abgaben, Entgelte, und Umlagen, die eventuell angefallen sind, aufschlüsseln
• den Strommix darstellen – haben Sie kein Zertifikat für Ihren Strom erworben, müssen Sie Ihren Solarstrom auf der Abrechnung als durchschnittlichen deutschen Strommix darstellen.

Spätestens hier fängt die Sache dann für viele Betreiber an, keinen Spaß mehr zu machen. Denn wenn Meldungen nicht fristgerecht eingereicht werden oder diese zu „ungenau“ sind, kann das zu Strafzahlungen führen. Gleichzeitig können hohe Kosten für das Hinzuziehen externer Berater entstehen und/oder Mitarbeiter mit den anfallenden Aufgaben neben dem Kerngeschäft überlastet werden.

Um das zu verhindern, haben wir bei node.energy die Softwarelösung opti.node entwickelt. Diese erlaubt allen gewerblichen Mieterstromanbietern eine effiziente, digitale und mühelose Verwaltung all ihrer Liegenschaften, aller behördlichen Meldepflichten und erstellt Ihnen zudem auch noch EnWG-konforme Stromlieferabrechnungen.

Sind Sie noch in der Planungsphase, können wir Ihnen ebenfalls weiterhelfen. Dann ermitteln wir zusammen mit Ihnen, welche Anlagengröße zu Ihrer Situation vor Ort und Ihren Anforderungen passt. Kontaktieren Sie uns gerne bei Fragen.